Conferința WKRO – Tendinte si oportunitati pe piata de real estate in 2016
Piața de real-estate din România este caracterizată, în 2016, printr-un apetit investițional, iar acest lucru prognozează o compresie a randamentului investitorilor, așteptat a fi în jur de 7,5 procente. Aceasta este una dintre concluziile conferinței organizată de Wolters Kluwer România, împreună cu societatea de avocatură Wolf Theiss și EY România, desfășurate în această săptămână.
EXPERTIZĂ. Conferința, moderată de avocații Ciprian Glodeanu și Claudia Chiper, partner și counsel la Wolf Theiss România, a abordat într-o manieră integrată piața imobiliară actuală, oferind participanților puncte de vedere și soluții de la profesioniști implicați în domeniu, precum consultanță imobiliară, avocatură, consultanță fiscală, experți tehnici și specialiști din sistemul bancar.
ANALIZĂ. În cadrul conferinței, Valentin Lupu, reprezentantul Knight Frank România, unul dintre cei mai importanți jucători în consultanță și intermediere imobiliară din țara noastră, a oferit imaginea actuală a pieței de real-estate. Studiul companiei amintite denotă faptul că în primul trimestru al lui 2016 volumul investițiilor de profil a ajuns la aproximativ 207 milioane de euro, ceea ce reprezintă o creștere cu 38 la sută față de ceea ce s-a întâmplat în aceeași perioadă în 2015. Potrivit lui Valentin Lupu, principala zonă de interes în tranzacțiile imobiliare din primul trimestru al anului 2016 a fost cea de retail (56 la sută), urmată de investițiile office (32 la sută) și cele industriale (12 la sută). Cifrele indicate relevă schimbarea tendințelor față de anul 2015, marcat de tranzacțiile din domeniul industrial (42 la sută).
TENDINȚE. În ceea ce privește piața clădirilor de birouri din București, șeful departamentului consultanță strategică al Knight Frank România a declarat că zonele cele mai căutate având în vedere oferta de pe piață sunt, ca și în 2015, Calea Florească/Barbu Văcărescu și Dimitrie Pompeiu. Preocupările clienților, care provin mai ales din sectorul IT, sectorul financiar/bancar și asigurări, dar și din altele, au fost marcate în primul trimestru al anului 2016 de renegocierea/reînnoirea contractelor (37 la sută) și de relocare (34 la sută). Spațiile căutate de clienți sunt cu preponderență peste 5000 de metri pătrați (42 la sută), iar prețul variază între 8-10 euro/mp, 10-11 euro/mp în sudul orașului, 13-15 euro/mp în noul pol de dezvoltate Centru-Vest, în Pipera – 14-16 euro/mp – Calea Floreasca/Barbu Văcărescu și Piața Presei Libere și 16-18 euro/mp în centrul capitalei.
SPAȚII NOI. Din estimările companiei menționate, până la sfârșitul anului vor fi livrate noi spații, de 360.000 metri pătrați, pentru birouri, acestea regăsindu-se în bdul. Dumitru Pompeiu (41 la sută), Calea Floreasca/Barbu Văcărescu (34 la sută) și Centru-Vest (13 la sută). Consultantul a arătat în conferința Wolters Kluwer România că în trimestrul I din 2016 spațiile de clasă A și B au ajuns la 2,22 milioane de metri pătrați. În termeni financiari, conform studiului, cu 100 de milioane de euro în București poți achiziționa 38,879 mp de astfel de spații. Comparativ, la Budapesta poți cumpăra cu aceeași sumă 30.720 mp, la Varșovia – 23.091 mp, iar la Madrid – 13.242 mp, pe când la Londra doar 4.131 mp.
VALORIFICAREA PROPRIETĂȚILOR. Pentru Lori Collin, de la NEPI Investment Management, unul dintre cei mai puternici investitori de pe piața românească de real-estate și care a ajuns la o capitalizare de 3 miliarde de euro, cifrele comunicate de consultanții domeniului implică o mare atenție. “Încep cifrele să bată. Ne place faptul că odată maturizată piața se vede și o maturizare a rapoartelor, importante pentru noi în deciziile de investiții pe care le luăm”, a spus Lori Collin. Orientarea NEPI Investment Management, așa cum a fost expusă de reprezentantul său, este de a valorifica într-un mod cât mai bun proprietățile pe care le deține, urmărind cu predilecție satisfacerea clienților și standardul de calitate. Fondul de investiții a optat, ca strategie, pentru încheierea unor contracte de închiriere pe timp de 7 ani, flexibile în ceea ce privește negocierea suprafețelor și fără rediscutarea chiriei. De asemenea, fondul ține cont de faptul că, după 15 – 17 ani, clădirile de birouri trebuie să fie reabilitate și adaptate la noile tehnologii, dar planifică să facă acest lucru fără a fi nevoie să scoată toți chiriașii dintr-o clădire.
INCOERENȚĂ. Însă planificările proprietarilor și dezvoltatorilor sunt, de multe ori, îngreunate de actuala stare a administrației publice. “În zona Floreasca, unde NEPI deține Floreasca Business Park, sunt 2 miliarde de euro investiți. Nu ne dorim ca afacerile să fie periclitate și ne-am unit, împreună cu ceilalți proprietari, să purtăm dialogul nostru cu Primăria generală sau de sector pe o singură voce, referitor la PUZ, PUD etc. Ne confruntăm cu o incoerență și, uneori, cu neseriozitate. Nu se stabilește un plan al autorităților, legat de zonă, bun sau rău, dar care să ne facă să știm încotro s-o luăm. Pentru noi contează dacă există, de pildă, o stradă cu sens unic sau există restricții etc. De câte ori mergem la primărie ne întâlnim cu alți oameni. Apar tot timpul oameni noi, există probleme de viziune și chiar de ego”, a descris Lori Collin situația de care se lovește, așadar, inclusiv un investitor puternic.
EXTINDERE. Planul de investiții al NEPI Investment Management vizează, în continuare, capitala României, dar și orientarea cu peste 100 milioane de euro spre Serbia, Slovacia și Cehia. “Mai vrem să achiziționăm terenuri în București. Strategia noastră are în vedere penetrarea unei zone, testarea ulterioară a pieței și vizăm ca întotdeauna lângă investițiile noastre să controlăm și terenul din vecinătate pentru a avea în vedere, la un moment dat, extinderea”, a mai spus reprezentantul fondului la conferința Wolters Kluwer România. O astfel de extindere a fost anunțată chiar la Mall-ul Promenada, ce implică inclusiv o parcare cu 7 etaje subterane, extindere pe care fondul o dorește finalizată în trimestrul III din 2018.
CONSECINȚE JURIDICE. Amfitrionul conferinței, avocatul Ciprian Glodeanu, partener la societatea de avocatură Wolf Theiss România, a insistat în privința normelor legale legate de securitatea la incendiu aplicabile clădirilor de birouri, mai ales avându-se în vedere și învățămintele recentei tragedii din clubul “Colectiv” și apreciind că această latură a fost neglijată. “Prin respectarea normelor imperative, proprietarii centrelor comerciale sau clădirilor de birouri au posibilitatea să se pună la adăpost de consecințele juridice provocate de incendii. Consecinţele juridice ale nerespectării normelor imperative sunt extrem de grave, plecând de la amenzi consistente la sancțiuni penale”, a subliniat avocatul.
AVIZ ȘI AUTORIZAȚIE. Potrivit lui Ciprian Glodeanu, în România există două tipuri de aprobări emise de inspectoratele județene și al Municipiului București pentru situații de urgență, avizul de securitate la incendiu, care atestă verificarea de conformitate cu prevederile reglementărilor tehnice în vigoare a măsurilor de apărare împotriva incendiilor, adoptate în documentațiile tehnice ale lucrărilor de construcții și autorizaţia de securitate la incendiu, act administrativ prin care se certifică, în urma verificărilor în teren și a documentelor privind realizarea măsurilor de apărare împotriva incendiilor, îndeplinirea cerinței esențiale securitate la incendiu la construcții, instalații și alte amenajări. “Prin urmare, avizul de securitate la incendiu este solicitat anterior efectuării lucrărilor de construcție și atestă îndeplinirea cerinței esențiale – securitate la incendiu, iar autorizația de securitate la incendiu este emisă după finalizarea lucrărilor de construcţie. Sunt situaţii în care legea prevede obţinerea doar a uneia dintre aceste două aprobări. Avizul precede autorizaţia, fiind necesar autorizării lucrărilor de construcție, în timp ce autorizația este necesară operării construcției finalizate”, a punctat care este cadrul legal partenerul de la Wolf Theiss România. Cadrul legal a fost abordat și explicat în cadrul conferinței și din punct de vedere tehnic de Mihnea Chear de la Aquarius Grup.
PROBLEME DIN PRACTICĂ. Dincolo de prezentarea normelor aferente domeniului, avocatul Ciprian Glodeanu a scos în evidență în cadrul conferinței Wolters Kluwer România problemele pe care le-a întâmpinat în practică. “Normele legale stabilesc și procedura de recepționare a clădirilor, dar am observat că, de multe ori, recepția finală, importantă pentru a se vedea dacă acea clădire corespunde din punct de vedere al securității la incendii, al calității în construcții etc., nu se mai face”, a atras atenția avocatul. În același timp, partenerul Wolf Theiss România a mai adus în atenție și modalitatea birocratică de lucru cu autoritățile. “Există cazuri când o societate comercială își pierde arhiva, din diferite motive. În locul eliberării unei copii după aviz sau autorizație, trebuie să reiei toată procedura. Nu e normal să reiei tot dosarul, ce poate să dureze 3-6 luni, perioadă de timp foarte importantă inclusiv material pentru un antreprenor”, a mai spus avocatul Ciprian Glodeanu.
CRITERII DE FINANȚARE. Conferința a fost un spațiu pentru dialog și pentru cei interesați de soluțiile financiare care vizează piața de real-estate. Av. Claudia Chiper de la Wolf Theiss România, moderatoarea secțiunii, i-a îndemnat pe reprezentanții băncilor să prezinte care sunt criteriile după care aceștia consideră că un proiect ce îl au în evaluare îl consideră bancabil. “Împrumuturile bancare au fost la un nivel destul de bun ca soluție de finanțare. Noi avem apetit de a finanța proiecte în dezvoltare și, din experiența noastră, este facil de finanțat și lucrat cu acei dezvoltatori care au o foarte bună organizare internă. Dezvoltatorii care au o problemă cu implicarea băncii sunt aceia care, de fapt, au probleme de organizare internă”, a declarat Ana Dumitrache, head of real estate BCR.
FĂRĂ PROIECTE SPECULATIVE. “Avem flexibilitatea de a intra într-un proiect, dar ca bancă este important să înțelegem strategia viitoare a clientului, pentru a vedea ce soluție îi este cea mai potrivită. Noi, în ultimii 2-3 ani ne-am revizuit permanent politica de finanțare. Acest segment de real-estate este extrem de ciclic. Preferăm să ne uităm la proiecte ca adresabilitate extrem de bună, decât la acelea care pot fi expuse la anumite riscuri legale, operaționale etc. Ne uităm la fundamentul proiectului, care e dependența de un anumit chiriaș etc.”, a spus Silviu Toma, director în cadrul Raiffeisen Bank. Cei doi bancheri au adăugat că băncile lor nu finanțează proiecte speculative.
IMPACTUL NOULUI COD FISCAL. Totodată, perspectiva fiscală a afacerilor de pe piața de real-estate a fost de un mare interes pentru participanți, aceștia profitând de prezența unuia dintre cei mai buni consultanți fiscali, Arcadie Parfenie, Tax Senior Manager la EY România, companie co-organizatoare a evenimentului. Consultantul fiscal a prezentat care sunt schimbările aferente domeniului, având în vedere intrarea în vigoare a Noului Cod Fiscal. “În ceea ce privește impozitele și taxele locale, a avut loc o schimbare a modalității în care se calculează acestea, făcându-se acum împărțirea în funcție de destinația finală a clădirii, rezidențial sau nerezidențial și nu după proprietar, dacă era persoană fizică sau societate comercială, ca până acum”, a explicat Arcadie Parfenie.
TERENUL DE SUB CLĂDIRE, IMPOZABIL. Consultantul fiscal a mai avertizat proprietarii de clădiri că “din acest an terenul de sub clădire este și el impozabil și că și în cazul în care chiriașii lor aduc îmbunătățiri mai mult de 25 la sută, proprietarul clădirii trebuie să trimită o declarație autorităților locale, iar impozitul va fi modificat”. Reprezentantul EY România a mai adăgat că “în privința vânzării de clădiri noi sau terenuri construibile, dacă vorbim despre existența unui subiect plătitor de TVA și despre cazul în care se datorează TVA, impozitarea se face invers, de către cumpărător”. Tot în domeniul vânzării/achiziției de clădiri, consultantul a fiscal a precizat că “impozitul este datorat de cel care are clădirea înregistrată în contabilitate la sfârșitul anului”. În dialogul cu cei prezenți, pornind de la practica modificărilor fiscale anuale, Arcadie Parfenie și-a exprimat speranța instituirii unei predictibilități în domeniul fiscal, importantă pentru investitori.
